XU HƯỚNG BÁN VÀ TÁI THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Hình thức bán – tái thuê bất động sản công nghiệp đang rất phổ biến trên thế giới. Mặc dù hình thức này chưa thực sự thân thuộc với thị trường bất động sản Việt Nam, tuy nhiên theo các chuyên gia, đây sẽ là xu hướng sẽ được áp dụng rộng rãi trong thời gian tới bởi nó giúp người bán huy động vốn dễ dàng, còn người mua lại nhanh chóng có khách hàng thuê.

1. Hình thức bán – tái thuê BĐS công nghiệp là gì?

Trên thế giới, giao dịch bán, tái thuê bất động sản công nghiệp đang ngày càng phổ biến. Và tại Việt Nam, một số công ty trong và ngoài nước cũng đang bắt đầu thực hiện loại hình giao dịch này, đây được xem là một hình thức M&A mới cũng là dạng công cụ tài chính đặc biệt.

Giao dịch bán-tái thuê lại là một dạng công cụ tài chính với hình thức rất cụ thể, trong đó một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.

Hiện nay, có hai loại giao dịch bán – tái thuê trong ngành là thuê hoạt động và thuê vốn. Thông thường, bán – tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Những đối tượng thực hiện hình thức bán – tái thuê chủ yếu là các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Mặc dù xu hướng bán – tái thuê khá phổ biến trên thế giới, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, xu hướng này tại Việt Nam vẫn chưa được sử dụng rộng rãi mà chỉ mới manh nha xuất hiện, phần lớn được các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt nam và một số công ty có tài sản công nghiệp lớn áp dụng

Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán – tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại đã mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Trước đó, thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

2. Ưu điểm

Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai bao gồm tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.

Những lợi ích cho nhà đầu tư/chủ nhà tương lai bao gồm việc có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì dưới hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, với tệp khách thuê có sẵn, họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.

3. Lưu ý

Mặc dù xu hướng này ngày càng phổ biến nhưng giao dịch bán – tái thuê vẫn chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam. Có rất nhiều nhà đầu tư đang tìm cách mua bất động sản công nghiệp đang vận hành để thực hiện giao dịch bán – tái thuê. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng khách hàng phù hợp vì nhiều công ty sản xuất và hậu cần thậm chí còn chưa biết đến việc bán – tái thuê như một giải pháp tài chính thay thế.

Có một số yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành bán – tái thuê. Thứ nhất, phải hiểu rằng một giao dịch bán – tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản.

Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng mua bán để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng cho thuê. Hợp đồng mua bán và Hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau vì giá bán được nêu trong Hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê

Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong quá trình giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán – tái thuê.

Đơn vị này có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không, đồng thời đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo Hợp đồng cho thuê mới và sẽ đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường

Để nâng tầm kiến thức và kỹ năng trong lĩnh vực bất động sản, tìm hiểu ngay khóa học Mini MBA của Cen Academy tại đây!