TỔNG QUAN VỀ QŨY ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN REIT

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một khái niệm rất quen thuộc với các nhà đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức rất phổ biến để huy động vốn cho thị trường BĐS ở các nước trên thế giới cũng như Việt Nam. Vậy bản chất và đặc điểm của nó là gì, hãy cùng Cen Academy tìm hiểu qua bài biết dưới đây!

1. Quỹ tín thác bất động sản là gì?

REIT- Real estate investment trust (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là công ty cổ phần hay quỹ tín thác chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. Thay vì đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư của REIT đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý một cách chuyên nghiệp. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tư BĐS mà không cần sở hữu một khối lượng vốn lớn.

REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này. Trên thế giới hiện tồn tại 3 loại REIT cơ bản dựa theo cấu trúc tài sản, sở hữu tài sản và hoạt động tạo doanh thu gồm:

* REIT cổ phần (Equity REIT): Sử dụng vốn huy động để đầu tư, sở hữu và quản lý BĐS, tạo lợi nhuận thông qua việc trực tiếp mua bán, cho thuê BĐS và các dịch vụ liên quan. Các REIT loại này thường thuê một công ty tư vấn, quản lý BĐS;

* REIT cho vay (Mortgage REIT): Dùng vốn huy động để cho vay, cung cấp tín dụng trực tiếp cho tổ chức điều hành và phát triển BĐS;

* REIT hỗn hợp (Hybrid REIT): Là sự kết hợp của 2 hình thức trên

2. Ưu điểm của REIT

* Nâng cao khả năng chi trả: Nhà đầu tư của REITs được hưởng lợi ích khi trở thành một phần của nguồn vốn, thu được lợi ích từ các cơ hội lớn hơn nhiều so với những gì họ sẽ đạt được chỉ bằng vốn cá nhân của mình. Ví dụ: nhà đầu tư cá nhân có thể không đủ khả năng đầu tư trực tiếp vào một tài sản khổng lồ như trung tâm mua sắm hoặc quảng trường. Tuy nhiên, họ có thể đầu tư vào nó thông qua REITS thành từng phần nhỏ.

* Tính thanh khoản: Đầu tư thông qua ủy thác đầu tư Bất động sản mang lại lợi ích về tính thanh khoản. Không giống như cổ phiếu, việc mua bán đầu tư bất động sản rất dễ dàng. Nếu giá REIT mà bạn đầu tư tăng vào ngày hôm sau, bạn có thể đăng nhập vào tài khoản môi giới của mình và đảm bảo vị trí của mình ngay lập tức

* Tính minh bạch: Toàn bộ quy trình mua và bán REIT rõ ràng và linh hoạt. Các nhà đầu tư REIT có thể dễ dàng tiếp cận thông tin liên quan đến giá REIT và tham gia giao dịch suốt cả ngày.

3. Hạn chế của REIT

* Rủi ro thị trường: REIT được giao dịch thông qua trao đổi chứng khoán và chi phí phụ thuộc vào cung và cầu. Các nhà đầu tư có thể nhận được ít hơn số tiền đầu tư ban đầu nếu họ đang bán các căn hộ của mình trong REIT. Các chi phí phản ánh sự tự đảm bảo của nhà đầu tư đối với nhiều yếu tố bao gồm nền kinh tế, quản lý REIT, thị trường bất động sản và lợi nhuận của nó, tỷ lệ lãi suất, v.v. Cũng như các cổ phiếu khác, nhà đầu tư phải chịu được những biến động về giá cả.

* Rủi ro thanh khoản: Mặc dù các nhà đầu tư có thể bỏ khoản đầu tư của họ bằng cách bán nó trên sàn giao dịch, quỹ bất động sản có thể kém thanh khoản hơn một chút so với các quỹ đầu tư vào các chứng khoán tài chính khác, chẳng hạn như cổ phiếu hoặc trái phiếu. Lý do là không có sẵn người mua và người bán cho bất động sản, đặc biệt là nếu giá của bất động sản đã giảm đáng kể

4. REIT tại Việt Nam

REIT là một mô hình quỹ đầu tư mới đối với đại bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường. Cho đến nay, quỹ đầu tư tín thác BĐS vẫn chưa thực sự tiếp cận được nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường. Tâm lý lo ngại của nhà đầu tư về cơ sở pháp lý cho hoạt động, hình thức sở hữu tài sản của quỹ và hoạt động đầu tư đã khiến cho đa số các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà với loại hình quỹ này.

– Cũng giống như các mô hình quỹ đầu tư khác, thời gian tiếp cận thường là khá dài, có thể tới vài năm.

– Theo quy định khi nhà đầu tư rót vốn 13%-30% vào quỹ sẽ mất sáu năm để chuyển nhượng lại. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia.

– Các nhà đầu tư lớn với lượng vốn nhiều có thể đầu tư trực tiếp vào BĐS với những hình thức sở hữu hợp pháp, thì việc sở hữu chứng chỉ quỹ của loại hình quỹ này không giúp cho nhà đầu tư có quyền sở hữu BĐS đó. Nhà đầu tư còn e ngại với quỹ đầu tư BĐS có lẽ bởi hình thức sở hữu tài sản cơ sở của quỹ này.

– Hoạt động đầu tư này không khác nhiều so với việc mua cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư khác mà còn có khả năng gặp rủi ro cao khi thị trường BĐS không tăng trưởng như kỳ vọng, bởi vì danh mục tài sản của quỹ này chủ yếu là tài sản BĐS hoặc cổ phiếu BĐS nên khả năng đa dạng hóa danh mục bị hạn chế.

Trên đây là những đặc điểm của quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hy vọng sẽ mang lại cái nhìn tổng quan cho bạn về khái niệm này.

Để nâng tầm kiến thức và kỹ năng trong lĩnh vực bất động sản, tìm hiểu ngay khóa học Mini MBA của Cen Academy tại đây!