RỦI RO TRONG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

Nhiều câu hỏi được đặt ra khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn đó là: Liệu có gặp rủi ro không? Có những rủi ro nào? Cách để khắc phục rủi ro? Thực trạng mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn là rất phổ biến hiện nay, và sẽ không thể tránh khỏi rủi ro. Vậy những rủi ro ấy là gì, hãy cùng tìm hiểu nhé!

1. Nội dung của hợp đồng góp vốn

Khi các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng góp vốn thì nội dung hợp đồng phải bao gồm các thông tin nội dung chủ yếu như sau:

– Phải xác định rõ các đối tượng của hợp đồng.
– Thông tin các chủ thể ký kết phải rõ ràng, cụ thể
– Khi các bên thỏa thuận trong hợp đồng phải quy định rõ ràng về số lượng và chất lượng trong nội dung hợp đồng.
– Thỏa thuận cụ thể về tài sản góp vốn và hình thức góp vốn.
– Các bên phải thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng về thời hạn của hợp đồng, địa điểm cụ thể khi ký – kết hợp đồng và các phương thức thực hiện hợp đồng góp vốn rõ ràng.
– Thỏa thuận rõ các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ghi trong nội dung của hợp đồng
– Quy định rõ các trách nhiệm trong hợp đồng góp vốn của mỗi bên trong hợp đồng góp vốn
– Các bên nên thỏa thuận thêm các phương thức để giải quyết tranh chấp nếu các bên không thỏa thuận được với nhau khi thực hiện hợp đồng.

2. Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn

* Có thể mang bất lợi cho khách hàng

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên với hợp đồng này thường các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Khi soạn sẵn như vậy thì thường một là các điều khoản rất lỏng lẻo, hai là các điều khoản này thường có lợi cho các công ty bất động sản. Một khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng hoàn toàn bất lợi

“Lách luật chiếm dụng vốn” là phương thức sử dụng của nhiều chủ đầu tư ảo tự vẽ ra các dự án không có thật để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn

* Vấn đề pháp lý

Khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở. Theo các chuyên gia, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán đất nền dự án về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, bị mất trắng vốn mà không thể ngờ tới. Một số dự án đang được nhà đầu tư thế chấp, nguy cơ nhà đầu tư vướng vào các chính sách pháp luật, không thể tiếp tục hoàn thành dự án, bỏ trốn là rất cao, khiến người mua mất trắng số tiền đã góp

* Có khả năng mất trắng tiền đã góp vào chủ đầu tư

Có những dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc thậm chí dự án không thể hoàn thành. Trong những trường hợp này việc được hoàn lại vốn đã góp rất khó phụ thuộc vào sự tự nguyện giao trả hay khả năng tài chính của Chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có khả năng chi trả thì xem như người mua đất mất đứt số vốn đầu tư đã góp mà lại không được nhận đất nền.

* Trách nhiệm của chủ đầu tư

Nó là một dạng hợp đồng hợp tác đầu tư nên sẽ theo dạng phân chia lợi nhuận là chính, do đó nếu có tranh chấp xảy ra toàn cũng xét theo hướng là bên chủ đầu tư chia lợi nhuận chứ không phải là bồi thường thiệt hại.

* Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và nếu là phải bồi thường thiệt hại bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn.

3. Cách hạn chế rủi ro

– Để tránh rủi ro trong việc mua bán đất nền dự án bằng hợp đồng góp vốn, khách hàng nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín, có thương hiệu, nguồn lực tài chính dồi dào…

– Chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,

– Về mặt pháp lý dự án, khách hàng có thể liên hệ với các cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu, nắm bắt.

– Trước khi xuống mua đất, khách hàng cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc… Để yên tâm hơn, khách hàng nên có một luật sư trợ giúp khi quyết định đầu tư mua đất nền dự án theo phương thức này