Thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều thách thức và hạn chế do nhà nước đang áp dụng những chính sách siết chặt tín dụng lẫn lãi suất cho vay nhằm ngăn chặn việc phân lô bán nền, đầu cơ với mục đích xấu.
Qua khảo sát CafeF mới đây, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng đang tăng một cách đáng kể, lên đến gần 12%/năm. Điều này khiến nhà đầu tư lẫn người mua phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trước khi vay mua nhà. Đặc biệt với phân khúc đất nền – một dòng sản phẩm chuyên phục vụ nhu cầu đầu tư – đã chịu ảnh hưởng nặng nề khi nhiều địa phương siết tín dụng vào bất động sản, đánh mạnh vào đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến giao dịch phân khúc này giảm mạnh.
Thêm vào đó, nhiều dự án có tính thanh khoản thấp do không đáp ứng được mong muốn về hạ tầng – môi trường sống của người mua, hoặc người mua không chi trả nổi vì giá vật liệu tăng làm tăng giá nhà ở hoặc giá bán thực tế quá cao so với giá trị thực. Cuối cùng, hàng loạt tin xấu đến từ thị trường bao gồm tỷ lệ chốt căng ảo, doanh nghiệp BĐS sai phạm khiến người mua đã loay hoay tìm dự án tốt nay lại thêm nghi hoặc về kỳ vọng tăng trưởng ngành.
Những tia sáng cứu nguy thị trường
Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư và sở hữu bền vững, an toàn. Tiềm năng của ngành hoàn toàn có thể được phục hồi và níu giữ lại niềm tin của người mua bất động sản nhờ “Giá trị thực” – đến từ các dự án chất lượng được xây dựng và đầu tư bài bản. Do vậy, mặc dù thị trường đang có phần ảm đạm, nhưng nhiều tín hiệu tích cực tiềm ẩn vẫn sẽ le lói và được dự báo là cú hit vực dậy cả thị trường.
Đầu tiên là sự thu hút ở phân khúc nhà cho thuê. Sau hơn hai năm đóng băng vì đại dịch, giờ đây kinh tế, du lịch phục hồi, cuộc sống bình thường trở lại và những chuyến xe ngược xuôi tấp nập người qua lại. Không chỉ người dân, sinh viên từ các tỉnh lên thành phố làm việc cần nhà thuê, mà còn là du khách nước ngoài đến Việt Nam du lịch sau khoảng thời gian dài bí bức ở nhà. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư quý 1/2022 tăng 19% so với cùng kỳ. Riêng TP.HCM có nhu cầu tìm thuê chung cư tăng 17% so với quý trước. Không chỉ nhu cầu thuê tăng, giá thuê căn hộ tại TP.HCM cũng tăng trung bình từ 3-5% so với thời điểm 2021. Nhìn chung phân khúc căn hộ cho thuê dù chưa thể hồi phục như trước dịch Covid-19 nhưng đã có thay đổi tích cực hơn. Điều này trái ngược với tình cảnh ảm đạm đang diễn ra với phân khúc đất nền và khu vực trung tâm các thành phố lớn, nơi hiện giá rất cao, nhà đầu tư khó tìm thấy cảm giác sinh lời khi mua.
Đặc biệt hơn, khi phóng tầm mắt ra xa, thị trường đất đai đang có những điểm sáng ở bất động sản vùng ven. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com cho hay: các kế hoạch nâng cấp cơ sở giao thông hạ tầng ở những vùng cạnh thành phố lẫn xu hướng sống xa nơi đông đúc, gần thiên nhiên của tệp khách hàng thời đại mới sẽ giúp bất động sản ven đô được ủng hộ trong ít nhất 2 – 3 năm tới. Chuyên gia từ Savills cũng nhận định tương tự tín hiệu lạc quan này từ thị trường bất động sản khi theo kế hoạch, Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng.
Nền công nghiệp không khói của Việt Nam phục hồi sau đại dịch cũng đã truyền nhiệt sang bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Phải nhấn mạnh rằng, bất động sản dòng tiền là các hoạt động khai thác, cho thuê theo chu kỳ với mô tuýp mua đất xây công trình để cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Trong những tháng cuối năm 2021, nghiên cứu của Savills nhận thấy có sự cải thiện trong công suất cho thuê và giá thuê trung bình phân khúc khách sạn. Tương tự, tính từ năm 2022 trở đi, nguồn cung tương lai tại thị trường Hà Nội cũng đang trong đà tăng. Những tín hiệu này cho thấy sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào khả năng bật dậy của thị trường và “ngành công nghiệp du lịch biển, nghỉ dưỡng biển luôn là trọng điểm, luôn được ưu tiên hàng đầu” – TS. Nguyễn Minh Phong – chuyên gia kinh tế nhận định.
Cuối cùng, những động lực to lớn khác đến từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng cũng tạo triển vọng tích cực cho thị trường BĐS. Việt Nam cũng đang kiểm soát tốt lạm phát khá tốt với điểm tích cực của tình hình kinh tế – xã hội 6 tháng đầu năm được duy trì khá thấp. Dự báo lạm phát của Việt Nam năm 2022 nằm trong khoảng 4% – 4,5%, năm 2023 khoảng 5%- 5,5%.
Đâu là giải pháp thực sự có thể cứu nguy cho bất động sản?
Để thị trường bất động sản thực sự phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới, ông Nguyễn Quang Thuân, chuyên gia tài chính – Chủ tịch, CEO Finratings cho rằng nên tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản sau hàng loạt chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng Nhà Nước. Đối với các kênh tín dụng và phát hành trái phiếu, cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán, cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ 3 về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, ông Thuân cũng đề nghị NHNN cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có như vậy mới sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, NHNN cũng cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên, tạo ra rất nhiều hệ lụy.
Kết
Có thể thấy với sự tăng trưởng của nền kinh tế – xã hội trong 6 tháng đầu năm, cùng với những quy định về luật kinh doanh BĐS mới về thuế, kiểm soát phân lô của chính phủ sẽ giúp môi trường buôn bán bất động sản trở nên minh bạch, tiên tiến hơn. Nhà đầu tư bớt cảm giác dè chừng thị trường với nhiều tin giá ảo, sẵn sàng chuẩn bị nguồn vốn để “bắt đáy”. Cũng như chuyên gia bất động sản Trần Minh từng nhận định tuy bất động sản nước ta vẫn đang ở giai đoạn non trẻ khi so sánh với các nước phát triển phương Tây, nhưng đó cũng chính là cơ hội cho chúng ta tiếp tục nghiên cứu, phát triển và quy hoạch tài nguyên một cách chuyên nghiệp để bất động sản việt nam xứng đôi với các cường quốc năm châu.
