Nếu bạn đang quan tâm đến việc đầu tư bất động sản dòng tiền hay cụ thể hơn là bất động sản cho thuê, điều quan trọng nhất mà bạn cần chú ý đến chính là: Dòng tiền.
Vậy cụ thể là như thế nào? Hãy cùng Cen Academy đi sâu vào vấn đề.
Dòng tiền trong bất động sản là gì?
Khi xem xét một khoản đầu tư bất động sản, có hai thành phần chính bạn cần phải hiểu đầy đủ và có thể dự tính trước: thu nhập và chi phí. Hiểu được hai chỉ số tài chính quan trọng này sẽ cho phép bạn biết chính xác dòng tiền là gì.
Dòng tiền trong đầu tư bất động sản có thể hiểu đơn giản là dòng tiền đến định kỳ (hàng tháng, hàng quý hay hàng năm) từ việc cho thuê một bất động sản. Dòng tiền sẽ dương khi số tiền mà nhận được lớn hơn tổng số tiền phải thanh toán từ tất cả các chi phí hoạt động cộng với số tiền cố định phải để riêng nhằm dự phòng cho các hoạt động bảo tri – sửa chữa trong tương lai. Đối với các nhà đầu tư bất động sản mua và nắm giữ (buy and hold), dòng tiền là đòn bẩy chính được sử dụng để gia tăng thu nhập.
Đọc thêm: Bất động sản dòng tiền là gì? Những điều bạn cần biết?
Tại sao bạn muốn dòng tiền dương?
Hẳn nhiên, là nhà đầu tư kinh doanh, ai cũng muốn kiếm được số tiền lớn hơn số tiền mình bỏ ra. Nhưng ở đây, chúng tôi muốn đề cập đến những sức mạnh của dòng tiền mà bạn có thể khai thác:
- Dòng tiền dương tạo ra nhiều cơ hội hơn: Sử dụng số lợi nhuận mà bạn có từ bất động sản để tái đầu tư là một cách tuyệt vời để phát triển tài sản của bạn theo cấp số nhân.
- Dòng tiền dương tạo ra sự an toàn về tài chính: Mức thu nhập thêm hàng tháng từ bất động sản có thể giúp tạo ra một khoản tài chính dự phòng để giúp bạn xử lý những chi phí bất ngờ trong cuộc sống (như hóa đơn y tế, bảo dưỡng xe hơi, v.v.).
Cách tính dòng tiền trong bất động sản
Hãy bắt đầu với một công thức đơn giản:
Dòng tiền = Tổng thu nhập cho thuê – Tất cả các chi phí và dự trữ tiền mặt
Chẳng hạn như dưới đây là một ví dụ về cách tính dòng tiền hàng tháng từ bất động sản (đơn vị tiền: USD)
– Thu nhập cho thuê hàng tháng: 1.000 USD
– Chi phí hoạt động hàng tháng:
- Bảo hiểm: 46 USD
- Quản lý tài sản: 90 USD (đây là 9% thu nhập cho thuê. Lưu ý rằng mức phí có thể khác nhau)
- Dự trù phòng trống: 50 USD (5% thu nhập cho thuê, có thể điều chỉnh tùy theo mức độ chấp nhận rủi ro)
- Dự trữ sửa chữa: 100 USD(10% thu nhập cho thuê, có thể điều chỉnh tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro)
==> Tổng chi phí hàng tháng: 286 USD
– Dòng tiền: 714 USD (1,000 USD – 286 USD)
Các yếu tố ảnh hưởng xấu đến dòng tiền của bất động sản
Sữa chữa và bảo trì
Không ai thích phải sửa chữa một mái nhà bị dột hay vòi nước bị hỏng. Nhưng chúng vẫn sẽ có thể xảy ra.
Tốt nhất, bạn nên tiết kiệm một phần thu nhập hàng tháng (như đã đề cập ở trên) để lo cho những chi phí bất ngờ này. Tuy nhiên, đôi khi khoản dự trữ của bạn không đủ lớn để trang trải một số chi phí nhất định và bạn phải tự bỏ tiền túi ra.
Rủi ro từ người thuê
Đôi khi một người thuê nhà đột ngột chuyển đi và bạn phải bỏ ra chi phí để sửa chữa / dọn dẹp lớn hơn cả khoản tiền đặt cọc bảo đảm của người thuê nhà.
Tiền thuê bị chậm
Thỉnh thoảng, người thuê nhà của bạn không trả tiền thuê nhà đúng hạn – hoặc họ có thể không trả tiền. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi người thuê nhà không thanh toán đầy đủ. Trên hết, giờ đây bạn buộc phải tự trang trải mọi chi phí (lãi ngân hàng, bảo hiểm, thuế, v.v.).
Bất động sản bị trống
Nếu một bất động sản không được sử dụng, nó sẽ không tạo ra được bất kỳ nguồn thu nhập nào cả.
Các khoản thuế và chi phí bảo hiểm
Những chi phí này có thể tăng lên hàng năm. Điều này có nghĩa là bạn phải luôn tìm kiếm những thỏa thuận tốt hơn và chuẩn bị sẵn sàng cho trường hợp thuế tăng.
Các yếu tố giúp ích cho dòng tiền của bất động sản
Tăng tiền thuê
Cách rõ ràng nhất để tăng dòng tiền là tăng số tiền cho thuê tài sản của bạn.
Điều này có thể được thực hiện bằng cách mua một bất động sản đang hoạt động kém hiệu quả (nơi giá thuê hiện tại thấp hơn thị trường) và điều chỉnh giá lên ngang với giá thuê của thị trường. Hoặc bạn có thể cải tạo một bất động sản, thêm các tiện nghi mới (điều hòa, máy rửa bát, v.v.) để tăng thêm tiền thuê.
Khách thuê dài hạn
Như đã đề cập trước đó, doanh thu và bất động sản bị trống là hai trong số những tác nhân lớn nhất giết chết dòng tiền. Vì vậy, hãy làm những gì có thể để kiếm được khách thuê dài hạn. Bạn có thể tăng cơ hội có khách thuê dài hạn bằng cách làm cho họ hài lòng.
Điều này có nghĩa là đáp ứng các yêu cầu bảo trì của họ một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Nó cũng có nghĩa là bạn không nên quá tham lam trong việc tăng giá thuê khi hợp đồng thuê hết hạn. Đôi khi, tặng 5% tiền thuê hàng tháng không đáng để đánh đổi một người khách thuê lâu dài.
Bảo trì định kỳ để phòng ngừa
Chi phí sửa chữa và thay mới có thể “ngốn sạch” số tiền thu được mà bạn đã tích lũy trong nhiều tháng. Bởi vậy, hãy bảo trì định kỳ những gì cần thiết để tránh việc phải bỏ ra một khoản chi phí lớn hơn rất nhiều trong tương lai.
Những khoản chi lớn không thường xuyên xảy ra nhưng chúng vẫn xảy ra và điều quan trọng là bạn phải suy nghĩ trước để phòng bị và giảm thiểu tối đa ảnh hưởng của những điều bất ngờ này.
Tái cấp vốn
Bạn nên thỉnh thoảng kiểm tra với tổ chức cho vay và theo dõi lãi suất thế chấp. Nếu thấy lãi suất giảm, bạn có thể tái cấp vốn, giảm khoản thế chấp hàng tháng và đồng thời tăng dòng tiền của mình.
Quy tắc 1%
Một trong những quy tắc tuyệt vời nhất để nhanh chóng xác định xem bất động sản có thể tạo ra dòng tiền dương hay không, là quy tắc 1%. Quy tắc này nói rằng có nhiều khả năng bạn đã tìm thấy một bất động sản đáng tiền nếu có thể cho thuê với mức giá bằng ít nhất 1% giá mua.
Ví dụ: nếu bạn mua một bất động sản với giá 100.000 USD, nó nên cho thuê với giá ít nhất 1.000 USD mỗi tháng để tạo ra dòng tiền. 1.000 USD mỗi tháng là 1% của giá mua 100.000 USD.
Tuy nhiên, không phải chỉ vì một bất động sản đã vượt qua quy tắc 1% mà bạn nên lập tức quyết định mua nó và chuyển tiền. Bạn vẫn cần phải xác minh nhiều yếu tố và chi phí khác, chẳng hạn như:
- Thế chấp
- Thuế tài sản
- Bảo hiểm
- Phí quản lý tài sản
- Chi phí bất động sản trống
- Sửa chữa
…..
Thay vì xem xét nghiêm ngặt số tiền của dòng tiền, bạn cũng phải xem xét ROI trên tiền của mình, vì điều đó cũng quan trọng không kém. Bên cạnh đó, nó cũng còn phụ thuộc vào các ưu tiên của bạn với tư cách là một nhà đầu tư, khả năng chấp nhận rủi ro và thị trường bạn chọn đầu tư.
Kết luận
Đầu tư vào bất động sản dòng tiền là tìm hiểu về các con số. Ngay từ khi bắt đầu, lý do lớn nhất khiến bạn lựa chọn tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản là thu được lợi tức đầu tư. Và dòng tiền là yếu tố chính trong chiến lược đầu tư mua và giữ của bạn.
Một lời khuyên cuối: Trước khi bạn đầu tư vào bất động sản, điều quan trọng là phải xác định rõ tiêu chí và mục tiêu đầu tư của bạn. Việc hiểu được dòng tiền và ROI là yếu tố quan trọng để tạo ra các thương vụ đầu tư bất động sản thành công.
